Добрый день, уважаемый читатель блога «Советы риэлтора» !
Сегодня разговор пойдет о том, как выделить долю в натуре в квартире или доме. Мне попадались в практике случаи, когда приходилось совершать выдел доли принудительно, а также, когда иного варианта у человека просто не было. Сразу оговорюсь, что вопрос юридически довольно сложный и разнообразный, поэтому охватить его полностью я не смогу, но некоторые аспекты попытаюсь осветить.
Вся проблема идет от того, что общая долевая собственность, а точнее, доля в ней — вещь не материальная, это только право. Часто бывает так, что человек никак не может или не хочет воспользоваться этим правом и тогда он требует выдела своей доли. Это можно совершить двумя путями: либо соглашением между всеми сособственниками, либо по решению суда.
Самым приемлемым оказывается случай, когда эту долю можно выделить и получить свой «кусок» недвижимости именно в натуре — часть участка, дома или изолированную комнату в квартире. Но как быть, если, например, квартира однокомнатная или двухкомнатная, а делится на троих? По действующим сегодня нормативам площадей и санитарным нормам, этот выдел может оказаться никоим образом не осуществимым. Через суд возможны такие решения:
- выдел по документам доли (идеальной);
- установление порядка пользования квартирой или помещением;
- получение денег за долю (эквивалент) по рыночной цене 1 квадратного метра на данный момент (но не по оценке, которую даст БТИ!).
Получить денежный эквивалент можно по решению суда в тех случаях, когда:
- доля определенно не может быть выделена без ущерба (например, в однокомнатной квартире);
- собственник не имеет никакого интереса в проживании на этой территории, так как реально живет в другом месте (например, в другом населенном пункте);
- доля очень маленькая (меньше, чем 17/100).
У меня как раз и был такой случай, когда клиентка, получив в наследство очень маленькую долю от жилого дома, никак не могла, да и не хотела этим жильем воспользоваться. Сособственники не желали приходить к соглашению, поэтому ей пришлось обратиться в суд о выделе доли в натуре в виде денежного эквивалента.
Или другой случай выдела доли в доме и земельном участке. Дом находился в общей долевой собственности у троих совладельцев. Одна часть была полностью автономной: отдельный вход и разгороженный участок. Эту часть собственники выставили на продажу через наше агентство. Соседи имели желание выкупить, то есть воспользоваться правом преимущества, но не имели такой возможности. «Добрые» сособственники подали в суд иск о выделе доли моих клиентов из общей собственности. Честно говоря, мы так и не поняли, какими соображениями они руководствовались. Самым приемлемым было объяснение — чтобы потянуть время…
В итоге, суд вынес решение о выделе доли в доме и земельном участке. Сособственники (у них общая долевая собственность продолжилась) потеряли право преимущественного выкупа, а мы успешно и без дальнейших проволочек продали выделенную долю.
Кстати, в последнем случае, чтобы выделить долю в натуре, возможно было заключить в простой письменной форме договор (соглашение) и зарегистрировать его в органах регистрации. После этого отделившийся собственник просто получил бы свое отдельное Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Но, «когда в товарищах согласья нет…», все вопросы решает суд…
23 Сен 2015 в 11:36 дп
Добрый день! У меня в собственности 1/3 квартиры в Ростове-на-Дону. 5 минут до центра. 63 кв.м. 3 изолированных комнаты. Доступ в квартиру есть. 2/3 в собственности гражданина Москвы (в Москве постоянно проживает). Есть решение суда о порядке пользования и вселении (выделена комната 16,2 кв.м.) Такая комната реально стоит около 1 000 000. В настоящее время в квартире никто не прописан. Проживает родственник московского собственника (инвалид на каталке) с женой. Есть решение суда разрешающее им там жить. По договоренности с московским собственником инвалид препятствует продаже. Пускает только меня, не пускает риэлторов, скандалит. Хочу продать за 700 000 руб. Цена невероятно низкая, много желающих смотреть, но всех пугают проблемы с инвалидом…. что можно сделать?
23 Сен 2015 в 11:53 дп
Елена, добрый день! Трудный вопрос. Лучший вариант: по-хорошему поговорить с московским собственником и попросить помочь. Если не получится, то, наверно, фиксировать на камеру и на бумаге со свидетелями безобразное поведение инвалида и обращаться во все возможные инстанции — милиция, приставы, ТВ и т.д. У меня был один раз очень сложный случай с соседями собственника комнаты, но я ходила и договаривалась, в итоге всё-таки уговорила) Удачи!
12 Сен 2016 в 9:09 пп
Здравствуйте, я единственный собственник 3х комнатной квартиры, хочу подать комнату. Как можно выделить комнату от остальной квартиры? Спасибо.
12 Сен 2016 в 11:13 пп
Здравствуйте, Наталия! Посчитаете общую долю, пропорциональную метражу комнаты, суммируете и продадите то, что получилось. РаздЕлите с новым сособственником лицевые счета и квартира превратится в коммуналку.
15 Сен 2016 в 10:16 дп
Здравствуйте. У меня 1/2 доля в 2-х комнатной квартире. По состоянию здоровья ребенка мы в г.Якутске проживать не можем! Второй дольщик строит казни уже 5 лет ! Как выделить сумму в натуре ? И как второй дольщик её будет выплачивать или определить срок выплаты, допустип в течении трех месяцев выплатит ???
15 Сен 2016 в 10:55 дп
Здравствуйте, Ольга! Я ответила на вопрос в статье выше, почитайте, пожалуйста. Мне добавить больше нечего. Консультируйтесь у юристов, как составить исковое заявление. Удачи!